華爾街地震！川普欽點的房貸沙皇，要讓比特幣幫你買房？
就在所有人都還在討論Energy演唱會的票有多難搶、或是今年NBA選秀誰會是黑馬的時候，美國的房地產市場，悄悄地醞釀著一場可能顛覆你三觀的變革。
當地時間6月25日，美國聯邦住房金融局（FHFA）局長Bill Pulte突然發難，這位老兄可不是什麼泛泛之輩，他是美國最大房屋建造商之一Pulte Homes創始人William J. Pulte的孫子，含著金湯匙出生，卻不安於現狀，硬是要在金融圈攪動一池春水。
Pulte語出驚人，直接點名房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），這兩家控制美國超過一半房貸的「隱形巨頭」，要他們研究將比特幣等加密貨幣納入抵押貸款評估體系！這消息一出，比特幣瞬間像吃了大力丸，應聲暴漲2.2%，衝破10.7萬美元大關，市佔率也跟著水漲船高，直接衝到66%！
Pulte 家族的加密狂熱：是遠見還是利益輸送？
Bill Pulte這名字，在加密貨幣圈子裡可謂是無人不曉。早在2019年，他就開始公開支持加密貨幣，還利用自己的社群媒體影響力，不斷推廣數位資產的應用，鼓勵政策開放。這傢伙可不是嘴上說說而已，財務披露顯示，他個人持有價值50萬到100萬美元的比特幣和Solana，還是美國比特幣礦企Marathon Digital Holdings的股東，甚至連GameStop這種投機性股票，他也敢玩上一把。簡直就是個不折不扣的加密貨幣信仰者。
但問題來了，Pulte身為FHFA局長，他的決策是否會受到個人投資的影響？這讓人不禁聯想到MNA的內線交易，或是黃智賢對某些政策的質疑。畢竟，將加密貨幣納入房貸評估體系，對他自己持有的加密資產，絕對是個大利多。這到底是遠見，還是利益輸送？恐怕只有他自己心裡清楚。
房利美、房地美：美國房貸市場的隱形巨獸
說到房利美和房地美，這兩家公司可謂是美國房貸市場的幕後推手。它們並不是直接提供貸款給購房者的銀行，而是在二級抵押貸款市場中扮演著至關重要的角色。簡單來說，它們就像是個大型的做市商，不斷地買入抵押貸款，確保市場的流動性。這個角色，可以粗略地類比為中國的「住房公積金管理中心」+「國有銀行」+「二級市場證券化平台」的組合體，但運作模式更加市場化。
根據全美房地產經紀人協會的數據，截至2025年，房利美和房地美支撐著約70%的抵押貸款市場。這意味著，絕大多數由私人貸款機構提供的常規貸款，最終都會由這兩家實體之一支持或購買。它們的一舉一動，都牽動著整個美國房地產市場的命脈。
FHFA成立於2008年美國房產市場崩盤後，旨在加強監管，維護抵押貸款金融體系的安全性和流動性。Pulte這次提出的政策變動，無疑是一記重磅炸彈，將對潛在購房者和整個金融行業產生深遠影響。
加密貨幣納入房貸評估？理想很豐滿，現實很骨感
目前，美國的遊戲規則是，想要用加密貨幣來支付頭期款，或者作為儲備金，你得先把加密貨幣換成美元，存入受監管的美國銀行帳戶，而且這筆錢還得在帳戶裡躺滿60天，才能符合房利美和房地美的規定。這簡直就像是要潘若迪跳慢動作，限制太多了！
Pulte想要打破這個僵局，讓加密貨幣真正成為房貸評估的一部分。但問題來了，加密貨幣的波動性這麼大，今天一個新聞，明天一個政策，價格就可能像萬丹泥火山一樣爆發。銀行要怎麼評估借款人的還款能力？
傳統金融的做法是打折，也就是從聲明價值中扣除一部分，以應對潛在的價格波動。但加密貨幣要打幾折？5折？3折？還是直接不認？這恐怕會是個讓銀行傷透腦筋的問題。
持有歷史也是個重點。銀行通常更喜歡長期持有的資產，而不是短期炒作。有清晰文件、一致託管、最少交易活動的資產，可能比近期獲得或頻繁轉移的資產更有份量。這就意味著，如果你是個頻繁交易的加密貨幣玩家，想要靠加密貨幣買房，恐怕會困難重重。
穩定幣或許是個例外。像USDC和USDT這樣的穩定幣，旨在與美元保持1:1的價值，這讓它們在承銷方面更具吸引力。但即便如此，監管機構對它們的結構、託管安排和透明度標準的接受程度，仍然是個未知數。畢竟，泰國大麻禁止的前車之鑑告訴我們，政策轉彎的速度，往往比你想像的更快。
先行者的試驗田：加密抵押貸款的冰與火之歌
儘管聯邦政府還在觀望，但民間市場已經開始試水溫了。位於佛羅里達州的Milo Credit，早在2022年就推出了美國首批加密抵押貸款產品，允許借款人質押比特幣、以太坊或某些穩定幣作為抵押品，而無需出售加密貨幣並支付現金首付。這種模式讓客戶無需清算加密資產，即可獲得高達房屋價值100%的融資。截至2025年初，Milo報告稱已發放超過6500萬美元的加密抵押住房貸款。聽起來是不是很美好？
但別忘了，這些私人產品是在聯邦抵押貸款系統之外運作的。它們的貸款不符合轉售給房利美或房地美的資格，這意味著它們無法享受與傳統貸款相同水平的流動性和風險分擔。因此，利率通常更高，貸方通常會自己保留貸款，或者與替代投資者合作進行融資。簡而言之，風險更高，成本也更高。
另一個限制是風險。加密抵押貸款通常需要超額抵押，也就是借款人必須質押超過貸款金額的加密資產價值，以抵銷波動性。但即使有這種緩衝，價格波動也可能帶來挑戰。想像一下，你用價值100萬美元的比特幣抵押貸款買房，結果比特幣價格暴跌，你的房子可能瞬間變成燙手山芋。
輝達效應與房市：當科技新貴也想用比特幣買房
說到輝達，這家公司可謂是近年來科技圈最耀眼的明星。股價一路飆升，帶動了一批科技新貴的誕生。這些人手握大量股票和加密貨幣，對房地產市場自然也充滿了興趣。尤其是在舊金山、矽谷、甚至是台中龍門路一帶，高科技人才聚集的地方，對於加密貨幣的接受度也更高。
如果Pulte的政策能夠順利推行，那麼這些科技新貴，或許就能夠用手上的比特幣，輕鬆買下心儀的豪宅。這不僅能夠刺激房地產市場，也能夠進一步推動加密貨幣的普及。但同時，我們也要警惕風險。畢竟，加密貨幣市場的波動性，就像是雲霄飛車一樣刺激。一不小心，就可能從天堂掉到地獄。
總之，Pulte的這項提議，無疑是給沉悶的房地產市場，投下了一顆震撼彈。雖然具體落地還需時日，但已經向市場釋放出強烈信號：主流金融體系正在為加密資產敞開大門。至於這扇門是通往天堂，還是通往地獄，就讓我們拭目以待吧！或許未來有一天，我們也能夠像蘇心甯一樣，用加密貨幣買下夢想中的房子。但在那之前，還是先好好研究一下Lawsnote，搞清楚相關的法律規定吧！