在高价地频出的上海土地市场，建发房产的2025年开年表现十分抢眼。1月，建发以90.4亿元的价格拿下上海一块地块，刷新了上海近期地块单价纪录，体现了其在上海土地市场的实力。
建发房产近年来在上海、苏州等一线城市销售业绩和土地储备方面表现出色。2021年至2024年，建发房产的全国销售额排名从TOP20上升至TOP7。
凭借“上海三强”的优势，建发房产、招商地产及保利地产近年来的土地储备和市场占有率持续增长，在区域扩张及合作方面展现出国企的强大实力。
此次建发房产直接竞得这块地，展示了其在上海市场持续加码的决心。从2021年以前开始，建发以“双轮驱动”战略为新思路，加大“控地价、控房价”等土地策略，在拍卖市场高价拿地的同时，也重视“运营”策略的添加。如果竞拍地块达到最高限价以上，其他房企转为“竞配建、竞自持、竞高标准商品房建设方案”后，再次考虑“摇号”。在激烈的土地市场竞争中，通过多个途径增加参与机会和提升胜算成为当下提高效率的一种手段。
例如，2023年华润置地参与上海奉贤新城第19地块竞拍。华润置地成立仅仅十年，公司高层亲自操盘，摸清政策后进行融资收购，最终整合了多家企业合作参与国家级开发项目，项目命名为“建发观澜”。
另一个案例是建发以30亿元的价格拿下上海某地块的项目，该公司为华润置地。成立于2022年的华润置地一直与建发保持密切合作，多次作为建发的“合伙人”参与土地拍卖。一有合适地块就会转入建发，并由其负责开发。
本次建发房产成功拿地后，上海土地市场正式进入高价地时代。2024年2月以来，部分上海地块开始回归市场定价规律，建发此次竞得的静安区地块就未设置限价，也没有销售指导价要求。
项目未设置销售指导价也为其他房企提供了更大的操作空间。相比之下，2024年上海成交楼面价最高的项目为华润置地项目，两个地块楼面价分别为7.11万元/平方米和7.16万元/平方米，都高于此前设定的10.5万元/平方米销售指导价。目前建发房产已经竞得近10万平方米的上海静安区高价地，几乎已成为上海又一个单价“十万+”的项目。
建发房产全国销售额进入TOP7
作为上海市场的龙头企业，上海成为房企全国布局的重要一站。建发房产近年来在上海市场的发展势头迅猛。
2021年以来，土地市场在上海以180亿元的价格拍下静安区地块后，建发房产在上海至少有9个项目，成交金额超过2000亿元。
从销售情况来看，建发房产在上海的项目开发相对成功。例如，2021年让建发在上海打响名号的“星河”项目开盘后即售罄，不到一年时间就完成了全部销售；2024年入市的“观澜府”，以182套的网络销售成绩在上海商品住宅项目成交量排名第一。
作为建发房产的子公司及主要上游渠道，建发国际中长期财报显示，按城市所属归属的销售收入来看，2024年上半年，建发国际在上海区域的销售额为117.7亿元，在公司内部区域排名第二。
值得一提的是，近年来建发房产发力最明显的区域还包括苏州。根据建发国际中长期财报，2024年上半年，建发国际在苏州、上海、南京实现的归属销售收入在公司内部区域排名靠前，分别为101.29亿元、117.7亿元、16.76亿元。相对而言，建发国际在大本营福建的联合销售额为18.35亿元，在公司内部区域排名第三。
土地储备也反映出建发房产对苏州的重视程度。2024年上半年，建发国际在苏州、上海、福建的已签约销售面积分别为137.91万平方米、12.03万平方米、14.61万平方米。相比之下，建发国际在上海的已签约销售面积仅为19.82万平方米，在公司内部区域排名第九。最近建发房产以90亿元的价格拿下总建筑面积超过20万平方米的静安区地块，对公司来说无疑是上海的一次重要布局。
总而言之，被业内视为“黑马”的建发房产近年来开始“后来居上”，销售及拿地表现进入行业前列。根据中指院数据，2021年至2023年，建发房产的全国销售额分别为1697亿元、1700.2亿元、1890.6亿元，在行业排名TOP20、TOP10、TOP8；权益拿地金额分别为601亿元、144亿元、138亿元，在行业排名TOP10、TOP4、TOP4(数据根据公开信息整理)。
在行业和市场经历深度调整的2024年，建发房产以1335.1亿元的全国销售额位列行业TOP7，并以106亿元的权益拿地金额位列行业OP5。
国企、央企进军上游
老牌“三强”成行业“新势力”
在房企土地竞拍新格局下，以绿地控股、中海、保利等为代表的国央企已率先崛起，传统房企“三强”——建发房产、招商地产及保利地产成为新的竞争者。
近年来除了“房企巨头”建发房产的土地储备市场占有率持续提升，在行业排名TOP10。招商地产、保利地产的行业排名也在上升。根据中指院数据，2024年，保利地产实现全口径销售额305亿元，行业排名由去年的TOP42上升至今年的TOP36；招商地产实现全口径销售额356.5亿元，排名由去年的TOP33上升至今年的TOP28。
不同于建发房产的全国性布局，近两年保利地产、招商地产将大量资金投入到上游。以保利地产为例，从融资渠道来看，保利地产在2021年以112亿元的总成交额拍下上岸3块地；2022年，保利地产更是以168亿元的资金拿下6块地。仅这两年，保利地产在上游拿地金额就占到其总拿地金额的七成。
此前土地储备的增长也增加了保利地产的区域销售业绩。在上调宣传的背景下，保利地产2023年实现105.71亿元的区域销售额，在当地房地产销售排行榜上位列TOP6；2024年，公司以119.1亿元的区域销售额在当地房地产销售排行榜上位列TOP14。
目前保利地产、招商地产仍然在上游保持较高参与度。2024年，两家房企在上游的拿地金额超过20亿元，进入区域房企拿地排行榜TOP10。其合作拿地、合作开发仍然是两家房企的重要合作方式，例如，2024年，国企地产&中粮地产联合以49.75亿元竞得丹棱新区地块，项目成交楼面价5.57万元/平方米，土地溢价率7.2%；2024年，保利&中发联投以23.63亿元获得上海宝山区地块，成交楼面价7.3万元/平方米，土地溢价率7.3%。
实际上，在政府大力支持房地产市场稳定发展的背景下，建发房产、招商地产、保利地产不仅拥有大量土地储备，公司还能通过强大的资源整合获得多种渠道——项目融资、福建保利、福建招商，成为年营收超过1000亿元的世界500强企业。当前环境下，这种拥有多种资源渠道的企业更容易获得各种融资及资金支持。
例如，具有国资背景的建发房产的融资渠道十分畅通。据Wind数据，2024年以来，建发房产共发行5只境内债券，发行金额52.55亿元，债券期限多为6到7年，平均票面利率为2.78%，募集资金主要用于偿还到期债务及项目建设。从最新披露来看，2025年开年拿下上海单价地块的建发房产正在更进一步。