Cantor Fitzgerald 的豪賭與 Pulte 的推波助瀾：比特幣房貸這盤棋，美國下定了？
華爾街巨鱷的入場：比特幣的金融煉金術
想像一下，華爾街的百年老店，竟然開始玩起了比特幣抵押貸款！這感覺就像是，你奶奶突然開始研究 DeFi 一樣，讓人覺得既魔幻又不可思議。5 月 27 日，Cantor Fitzgerald 宣布啟動一項針對機構客戶的 20 億美元比特幣抵押貸款計劃，首批合作夥伴包括 FalconX Ltd. 和 Maple Finance。這家公司可不是什麼小角色，它是美國國債的官方承銷商之一！這意味著什麼？這意味著，比特幣不再只是極客和投機者的玩具，而是正式進入了主流金融的視野，甚至開始影響美國的信貸體系。
Cantor Fitzgerald 的入場，就像是一場精心策劃的金融煉金術。他們試圖將比特幣這種高波動性的「數位黃金」，轉化為可以影響信貸市場的金融工具。這是一個大膽的嘗試，也是一個極具象徵意義的突破。要知道，在傳統金融的世界裡，比特幣一直被視為一種風險極高的另類資產，很難獲得主流機構的認可。但現在，一家擁有百年歷史的華爾街巨頭，竟然願意用比特幣做抵押貸款，這無疑是對比特幣價值的一種肯定，也為其他機構打開了一扇新的大門。
Pulte 的一聲令下，房地美、房利美敢不從？
權力遊戲：Pulte 如何掌控美國房貸命脈？
你以為這就完了嗎？更扯的還在後頭！僅僅一個月後，美國聯邦住房金融局（FHFA）局長 Bill Pulte 竟然公開喊話，要求房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）研究將比特幣等加密貨幣納入抵押貸款評估體系的可行性。這消息一出，幣圈直接炸鍋！24 小時內，比特幣價格狂漲近 2.87%，重新突破 108,000 美元。Pulte 這句話的分量有多重？這麼說吧，房利美和房地美，它們可是美國住房信貸的兩大支柱！雖然它們不直接發放貸款，但它們在二級抵押貸款市場中扮演著「做市商」的角色，簡單來說，就是它們買下銀行發放的房貸，讓銀行有錢繼續放貸，確保整個房貸市場的流動性。
而 Pulte 作為 FHFA 的局長，負責監管這兩家機構，可以說是手握生殺大權。根據摩根大通的研究報告，截至 2024 年 12 月，房利美和房地美共計擔保了 6.6 萬億美元的機構抵押貸款支持證券（MBS），佔美國所有未償還抵押貸款債務的 50%！看到這個數字了嗎？這意味著，Pulte 的一句話，就能影響美國一半的房貸市場！
你可能會覺得，Pulte 只是個政府官員，哪來這麼大的權力？這你就錯了！Pulte 可不是一般的官僚，他在 2025 年 3 月上任後，就對房利美和房地美進行了大刀闊斧的改革。他不僅調離了兩大機構的多名董事，還自任董事會主席，甚至解僱了 14 名高管，包括房地美的 CEO！這一連串的操作，簡直就像是一場權力鬥爭，讓 FHFA 對 GSE（政府資助企業）的掌控權顯著增強。現在，FHFA 開始探索將加密資產納入抵押貸款承銷評估體系，這絕對不是偶然，而是 Pulte 精心策劃的一步棋。
地產大亨的加密情結：Pulte 的真實意圖？
Pulte 的背景也讓這件事變得更加有趣。他可是美國第三大住宅建築公司，普爾特房屋公司的第三代掌門人！跟川普一樣，Pulte 也是個地產大亨，而且他還是川普親信中最早公開支持加密貨幣的聯邦高官之一。早在 2019 年，他就在社交媒體上倡導加密資產的慈善發展，還自爆持有大量的比特幣和 Solana。他甚至還投資過 GameStop、Marathon Digital 這種高波動性的資產，簡直就是個「Degen」（加密貨幣術語，指追求高風險高回報的投資者）。
所以，Pulte 想要將加密資產引入美國家庭購房體系，絕對不是一時興起，而是他早就計劃好的。他可能認為，加密貨幣是未來金融的趨勢，而房地產是美國經濟的基石，將兩者結合起來，可以創造更大的價值。但問題是，這真的是一個好主意嗎？還是 Pulte 只是想利用自己的權力，為自己的加密資產抬轎子？
聯邦政府內部的暗潮洶湧：一場關於未來的路線之爭
HUD 的顧慮：重蹈次貸危機的覆轍？
別以為 Pulte 的想法能一路暢通無阻！美國政府內部，對於加密貨幣的態度可不是鐵板一塊。ProPublica 在三月就爆料，美國住房與城市發展部（HUD）也在研究將穩定幣和區塊鏈技術應用於追蹤聯邦住房補助資金。這聽起來好像也很潮，但 HUD 的官員們可沒那麼樂觀。一位 HUD 官員透露，這個區塊鏈方案的推手是新任首席副財務官歐文·丹尼斯（Irving Dennis），他以前可是全球諮詢巨頭安永的合夥人。
但 HUD 負責的吉利美（Ginnie Mae）是 100% 的政府機構，跟 FHFA 負責的房利美、房地美這種「半官方」的 GSE 可不一樣。因此，HUD 對於加密貨幣的態度更加謹慎。這個提議在內部就引發了激烈的反對，有些人甚至認為這可能會引發像 2008 年的次貸危機，還有人諷刺說這是「拿大富翁遊戲幣來發錢」。一份內部備忘錄指出，HUD 根本不缺審計和資金流追蹤能力，引入區塊鏈和加密支付只會增加複雜度，還可能引發受助資金價值波動甚至合規問題。畢竟，政府的錢，可不能隨便亂搞！
誰在為加密房貸開綠燈？誰又在拉響警報？
現在，像 Milo Credit、Figure Technologies 這些平台，已經開始提供比特幣抵押的房貸產品了。但它們沒辦法將貸款證券化出售給房利美和房地美，所以貸款利率很高，流動性也很差。如果比特幣真的能被納入聯邦房貸承銷體系，那不僅能降低借款利率，還意味著持幣者可以釋放槓桿效應，從「HODL」（長期持有）變成「在美國構建家庭資產配置」。
但風險也是不容忽視的。前 SEC 官員 Corey Frayer 就警告說，一旦將不穩定的加密資產引入 FHA 提供擔保的 1.3 萬億美元抵押貸款體系，任何一次市值脫錨事件都可能帶來系統性衝擊。法律學者 Hilary Allen 更直言，將最脆弱的群體作為試驗田強行推進技術變革，是非常危險的。畢竟，房貸關係到千家萬戶的生計，一旦出問題，後果不堪設想。
這場爭論的核心，其實是美國是否準備好將比特幣從「另類投資品」正式納入公共金融體系。FHFA 的研究方向，是允許持幣者用比特幣餘額直接滿足首付款或儲備金要求，這意味著去中心化資產首次具備了「住房槓桿」效應。但加密資產的波動性，讓它在作為「儲備資產」時天然存在估值和風險計提困難。如果在比特幣價格劇烈波動的情況下，是否允許用於抵押貸款評估，這就涉及金融監管、流動性管理，甚至系統性穩定性的問題。這場關於未來的路線之爭，還遠未結束。
美國居民的加密貨幣貸款現狀：高利率下的「豪賭」？
新 FHFA 指令：一紙公文，打開潘朵拉魔盒？
還記得 2008 年的次貸危機嗎？那場災難讓美國的房貸審核變得異常嚴格。現在，如果你想用加密貨幣貸款，可沒那麼容易。按照目前的規定，即使你擁有比特幣，也必須先把它換成美元，然後存到美國監管的銀行帳戶裡放滿 60 天，才能被視為「成熟資金」，納入房貸評估。這就像是，你要證明你的錢不是來路不明的黑錢，才能獲得貸款資格。
但 Pulte 提出的方向，顯然是要打破這個壁壘。他想要讓加密貨幣直接參與房貸評估，省去換匯和等待的時間。這項官方命令，也就是第 2025-360 號決定，要求房利美和房地美將加密貨幣視為借款人財富多元化的有效資產。這意味著，加密貨幣不再只是「不務正業」的投機品，而是可以堂堂正正地成為你的財力證明。
這項指令還規定，房利美和房地美要制定提案，將加密貨幣納入單戶住宅抵押貸款風險評估中的借款人儲備金。更重要的是，企業可以直接計算加密貨幣的持有量，不需要把它換成美元！這簡直就是幣圈的福音！但問題是，這真的能讓更多人買得起房嗎？還是只會讓那些已經有錢的人，更有錢？
聯邦政府的「指導方針」：小心翼翼的試探
當然，聯邦政府也不是完全放任不管。FHFA 針對哪些加密貨幣符合考慮條件，制定了明確的「指導方針」。只有在受美國監管的中心化交易所發行，並且完全遵守相關法律的資產，才有資格被納入評估。這就像是，你要先證明你的加密貨幣是「良民」，才能獲得房貸資格。
此外，企業還必須在評估中納入風險緩解措施，包括根據已知的加密貨幣市場波動性進行調整，以及根據借款人持有的加密貨幣儲備比例進行適當的風險削減。這意味著，即使你的加密貨幣可以參與房貸評估，銀行也會考慮到它的波動性，可能會要求你提供更多的抵押品，或者提高你的貸款利率。
在任何變更實施前，企業都必須將其提案提交至各自的董事會批准。董事會批准後，提案還要轉交聯邦住房金融局（FHFA）進行審核並最終授權。這就像是，你要經過重重關卡，才能最終獲得加密貨幣房貸的通行證。
FHFA 的決定，與聯邦政府在金融流程中認可加密貨幣的更廣泛做法相一致，與 Pulte 的言論一致「為了響應特朗普總統將美國打造為世界加密貨幣之都的願景」，該指令的發布體現了其致力於將美國定位為加密貨幣發展領先司法管轄區的承諾。但這真的是為了響應川普的願景嗎？還是另有隱情？
比特幣房貸：一場重塑美國金融版圖的豪賭？
誰會是第一批「比特幣房奴」？能省多少錢？
美國房地產經紀公司 Redfin 的首席經濟學家 Daryl Fairweather 說得好：「疫情期間，很多人開始交易加密貨幣，有些人賠得血本無歸，但也有些人賺得盆滿缽滿，甚至賺到了足以支付房屋首付的錢。」這話聽起來很扎心，但也道出了現實。
根據 Security.org 2025 年的加密貨幣消費者報告，大約 28% 的美國成年人（約 6500 萬人）持有加密貨幣。更誇張的是，Z 世代和千禧一代的持有比例更高，超過半數的人都持有或曾經持有加密資產！這意味著，未來的購房主力軍，很可能就是這些「幣圈原住民」。隨著千禧一代和 Z 世代在美國房地產市場中佔據的份額越來越大，加密資產作為一種購房支付方式，也可能越來越流行。
RedFin 在 2021 年做過一次調查，他們隨機採樣了 1500 位首次購房者，問他們「你是如何積累首付資金的？」。最常見的答案是「用工資」（52%），其次是「家人的現金捐贈」（12%）和「提前從退休基金中支取資金」（10%）。但值得注意的是，「賣加密貨幣買房」的人群，從 2019 年到 2021 年逐漸上升，在 2021 年末達到了近 12%！四年過去了，隨著加密貨幣的普及，這個比例很可能已經進一步提升了。看來，幣圈大佬們，正在悄悄地改變美國的房地產市場。
至於能省多少錢？People』s Reserve 的創始人 CJK 在參加艾美獎提名的影視製片人 Terence Michael 的推特 Space 上分享了一個小故事。他在 2017 年賣了 100 枚 BTC 買房，現在這個房子只值 50 萬美元，但賣掉的 BTC 已經值上千萬美元了！這也促使他創辦了 People’s Reserve，想要讓更多人可以保留比特幣，通過抵押來買房。
讓我們來做個假設：你在 2017 年購買了價值 5 萬美元的比特幣。到 2025 年，它的價值飆升到 50 萬美元。與其出售你的比特幣，並繳納 9 萬美元的資本利得稅，不如與一家加密貨幣抵押貸款機構合作。你抵押 30 萬美元的 BTC，獲得一筆 30 萬美元的抵押貸款，利率為 9.25%。貸款方將你的比特幣存放在託管帳戶中，你仍然擁有比特幣的所有權，只需支付每年約 2.7 萬美元的利息（未來可能會更低），還省去了 9 萬美元的稅金。更重要的是，你還能享受 BTC 價格上漲的紅利，並且擁有抗通膨的權利，尤其是在美國債務上限不斷提高的情況下。
根據房地美提供的數據，目前美國 30 年期的抵押貸款年利率普遍在 7% 左右浮動，15 年期的則在 6% 左右浮動。
像是 Milo Credit 這類已經運行一段時間的私人機構，現在能夠提供 LTV（貸款價值比）50% 左右，年利率 9–10% 的比特幣貸款業務。而像 People』s Reserve 這類 BTC 生態原生貸款平台，則能夠將年利率降低至 3.5%（LTV 33%）。如果這麼計算，按照 50 萬美元 15 年期抵押貸款計算，每月能節省約 1000 美元，總體利息將少 19 萬美元！
雖然不是所有機構都能提供這麼低的利率，但在當前政策法規的推動下，美國貸款的主力機構可能會出現跟普遍資產類似的利率。用比特幣貸款，對現在的美國人來說，無疑是一個更明智的選擇。
推動 GSE 私有化進程的輔助工具
就在 FHFA 要求房利美和房地美將比特幣等加密貨幣納入抵押貸款評估體系的前一個月，美國總統川普在自己的社交媒體 Truth 上表示：「我正在推進將這些了不起的公司（指房地美、房利美）公開上市的工作，但我想明確指出，美國政府將繼續保留其隱性擔保，而我也將堅定不移地以總統身份對它們進行監管。」
開放比特幣抵押貸款機制，為 GSE 私有化提供了一條間接但重要的支持路徑。它不僅可以為住房金融系統引入多元化的抵押品類型，還可能從風險轉移、資本形成、監管重構和政治協調等多個維度，為房利美與房地美的去政府化改革創造空間。
首先，在信貸風險管理層面，比特幣等加密資產的抵押貸款有望為 GSE 減輕「最後貸款人」角色的壓力。長期以來，房利美與房地美承擔著為大量非傳統借款人提供融資保障的政策職責，包括缺乏足夠信用記錄或收入文件的群體。開放比特幣抵押貸款，將使這類「信用不可見」但「資產可見」的加密原生投資者，有機會通過新機制進入房貸市場，從而緩解 GSE 在維持住房普惠性方面的獨有負擔。比特幣作為一種去中心化、可驗證、全球流動性強的資產，其抵押能力的制度化，等同於構建了一個「制度之外」的替代貸款池，為私有化後 GSE 的資產池留下更多結構優化的空間。
在資本結構方面，比特幣抵押貸款機制還可能通過加密原生的資產證券化路徑，為 GSE 私有化進程提供融資支持。當前 GSE 最大的阻礙之一是監管資本缺口高達 1800 億美元，僅靠留存收益預計需要七年以上才能填補。若比特幣抵押貸款能夠形成規模化、可評級、可打包的抵押貸款支持證券（Crypto-MBS），不僅有望吸引新型的資本投資者，也可作為 GSE 資產支持證券的潛在「市場外補充物」。這類資產的存在，意味著 GSE 不必完全依賴國會資金或納稅人融資，便可逐步實現資本獨立，進而降低政府退出過程中的系統性摩擦。
與此同時，這一機制也在倒逼住房金融監管模型的更新。傳統的 GSE 評估體系基於收入證明、債務收入比和 FICO 信用評分等現金流模型，而加密資產抵押貸款的廣泛使用，則強調資產能力、鏈上歷史和加密錢包淨值的評估標準。這種從「收入導向」到「資產導向」的風控邏輯轉變，不僅有助於 GSE 在私有化後建立更靈活、市場化的信貸評估模型，也為後續新型抵押資產的整合奠定制度基礎。如果監管機構能夠容納加密資產進入評估模型，那麼 GSE 未來將有機會拓展業務邊界，參與更廣泛的金融資產承保，從而增強其市場化競爭能力。
更重要的是，在政治層面，比特幣抵押貸款的推廣有助於構建一種「技術替代論」的話語空間，為川普政府推進 GSE 私有化創造輿論緩衝。私有化歷來面臨來自民主黨、住房權益組織及部分州政府的強烈阻力，他們擔心去政府化將損害中低收入家庭的融資可獲得性。而加密資產抵押機制的合法化，則提供了另一個政策選項：即在政府退出直接擔保的同時，市場可以通過技術、資產和風險共擔機制提供替代性的融資支持。這一邏輯不僅有助於平衡輿論，還為政策制定者在削減政府負債與保持住房金融穩定之間，提供了更靈活的談判籌碼。
因此，儘管比特幣貸款機制本身並不構成 GSE 私有化的直接工具，但它的制度化建設，無疑正在為私有化進程提供一個關鍵的「金融緩衝帶」。它拓展了住房金融市場的抵押資產結構，釋放了 GSE 的政策責任空間，提供了資本替代通道，並強化了市場對金融去中心化改革的接受意願。在一個追求「更小政府」和「更強市場」的新政治週期中，加密資產的信貸功能，正逐漸成為推動結構性住房金融改革的重要組成部分。
比特幣能釋放多少房貸「壓力」？
截至目前，比特幣總市值約為 2.1 萬億美元，約相當於美國住房抵押貸款市場的 17%。如果允許全部比特幣市值參與房貸抵押支持，那麼 2.1 萬億美元的 BTC 市場，可支持 1.05 萬億美元的貸款本金（按 50% LTV，貸款價值比），約佔現有住房貸款存量的 8–9%。如果僅取其 50% 可接受部分作為抵押，仍可支持 5250 億美元的貸款本金，佔比 4–5%。當然，像是 ETF、部分上市公司或主權國家的持有，並不容易參與，不過這些部分大概僅佔當前總量的 10% 左右。
因此，比特幣房貸如果被制度化，不只對加密社群意義深遠，也將向傳統金融釋放前所未有的資產轉換力，在不摧毀現有金融體系的基礎上，開闢一條能夠釋放 BTC 價值購買力的正循環路徑。這意味著，如果政策全面落地，比特幣貸款可能為住房市場提供數千億美元級別的新增融資力量，這相當於現階段加密抵押貸款市場的 100 倍以上。
《大而美法案》
如果 Bill Pulte 的喊話，是在利好比特幣房貸業務，那麼《大而美法案》的正式簽署生效，則是「美國房地產行業」的一輪政策利好強心針。其中最為核心的一項，是將原先《減稅與就業法案》中設置的 20% QBI（Qualified Business Income，合格商業收入）扣除比例，將永久性上調至 23%。這一調整直接惠及大量通過有限合夥企業、S-corp 結構或 REITs 進行房地產投資的個人與法人，其有效邊際稅率將降至 28.49% 左右。
對於資產負債表上以租金收入為核心的地產企業而言，稅後現金流將顯著改善，資本結構進一步優化。而這項改革也間接降低了以比特幣等資產持有主體，通過設立實體購置房產的准入成本，為「鏈上資產-鏈下不動產」之間的橋接，提供了更穩固的合規框架。
與此同時，《大而美法案》恢復並延長了 100% 額外折舊機制，並將 Section 179 的即時扣除上限提升至 250 萬美元，使房地產項目的前期資本開支，得以更快速地計入稅前扣減。這不僅鼓勵新建物業、倉儲設施與生產性資產的集中投入，也為房產開發商在利率不確定性加劇的背景下，構建出更穩健的現金流曲線。對於試圖通過 DAO、LLC 或 SPV 模式，使用比特幣資產槓桿化購入房產的投資者或 RWA 項目方而言，折舊政策的恢復，有效對沖了租賃回報滯後與資產變現週期長的問題，有利於將 BTC 等數字資產，在房產項目中轉化為更具流動性的底層收益權。
比特幣 + 房地產，似乎川普在下一步大棋。
自由市場的「加密登陸戰」：誰在搶灘？
放貸機構：誰在提供「比特幣房貸」？
在這個充滿機會和風險的新領域，一些先行者已經開始行動，試圖在比特幣房貸的市場中搶佔先機。讓我們來看看這些「敢死隊」都有哪些：
Milo Credit
Milo Credit 是一家位於美國佛羅里達州的金融科技公司，他們可是美國首批推出以加密貨幣為抵押的住房貸款產品的先鋒。他們的業務模式很簡單粗暴：你可以用比特幣、以太坊或 USDC 等數字資產作為抵押，不用付現金首付，就能獲得房產價值最高 100% 的貸款額度。這種貸款結構還有個好處，就是不會觸發資本利得稅，而且沒有強制平倉機制，讓你可以在保留加密資產上漲潛力的同時，獲得購房資金支持。
Milo 提供的貸款最高可達 500 萬美元，期限最長 30 年，當前年利率大致在 9–10% 區間，而且不收取提前還款的罰金。聽起來好像很美好，但別忘了，加密貨幣的波動性可是很大的，一不小心，你的抵押品可能就貶值了。為了安全起見，Milo 還是會採用一定程度的超額抵押的方式，來保障貸款安全。
Ledn
Ledn 總部位於加拿大，他們最出名的產品就是「比特幣支持貸款」（Bitcoin-Backed Loans）。他們的核心產品允許用戶以比特幣作為抵押，獲取法幣（如美元或 USDC）貸款，LTV 通常為 50%，資金即時到帳，最短貸款週期可以按週計息。跟 Milo 不同的是，Ledn 並不直接與房地產交易掛鉤，而是作為一種短期流動性解決方案，滿足用戶在不出售比特幣的前提下，獲得現金的需求。簡單來說，就是讓你用比特幣做抵押，借點錢花花，應應急。
Moon Mortgage
Moon Mortgage 是一家面向加密原生用戶的貸款平台，他們專注於為 Web3 創業者、DAO 成員、以及沒有傳統信用記錄的加密投資者，提供「抵押比特幣買房」的服務。他們的旗艦產品允許用戶用 BTC 或 ETH 作為抵押品申請傳統結構的房屋貸款，而房產則作為二次抵押，解決了借款人資產與收入不對稱的問題。Moon Mortgage 的定位更加垂直化，服務於 crypto-native buyers，強調「無需賣幣也能上車」的理念，是美國市場中為數不多公開面向鏈上身份人群的房貸項目之一。
People‘s Reserve
People’s Reserve 是由 CJK Konstantinos 創建的加密金融基礎設施項目，致力於打造以比特幣為核心的房貸與信用體系。他們正在開發多種「比特幣驅動」的金融產品，包括自償還式抵押貸款（Self‑Repaying Mortgage）和以房屋淨值換取比特幣流動性的借貸工具（HEBLOC，即 Home Equity Bitcoin Line of Credit）。People』s Reserve 的核心設計理念是，在保障用戶比特幣所有權的前提下，釋放其經濟價值。他們希望其貸款利率能與傳統住房貸款相當，從而提升加密金融的主流可接受度。目前該平台仍處於產品開發階段，尚未正式上線。
基礎設施：誰在為加密房貸鋪路？
除了這些直接提供貸款的機構，還有一些公司在默默地為加密房貸搭建基礎設施，讓這個新興市場更加完善。
Beeline Title
Beeline Title 並不是加密貸款提供方，而是致力於為加密抵押貸款搭建產權登記與數字託管基礎設施的區塊鏈服務公司。他們專注於將房產登記流程數字化，並與加密資產託管機制結合，從而實現全鏈上、無紙化的房屋權屬登記與債權管理。Beeline 的出現意味著，加密資產和不動產之間的連接正在逐步標準化和合規化，為未來大規模落地打下制度與技術基礎。
在基礎設施上 微策略 也做了相應的貢獻，他們開發了一套 BTC 信用模型，Pulte 直接在社交媒體 X 上表達了對其的興趣。
比特幣，真能顛覆美國的「老規則」？
從華爾街的百年券商，到聯邦住房金融監管機構，從川普的公開發聲，到房地產行業的資本結構重塑，以比特幣為支點的金融秩序，正在自上而下地滲透。比特幣的身份，也從「數位現金」，到「電子黃金」，到現在即將成為「信用媒介」，為傳統金融提供一種新的資本組織方式。而這「去中心化資產 + 聯邦級信貸工具」的架構，正在衝擊著抵押貸款的最深處的設計邏輯。
未來，當房利美、房地美真正接納比特幣，成為其承保模型的一部分時，或許一個新的金融範式與生態，即將誕生。比特幣所代表的，不再只是財富儲藏，更是一個可以撬動住房、稅收、信貸，乃至國家治理的新槓桿。
而比特幣房貸的制度化，也許會成為川普「大而美」時代下，最具象徵性的「工具」。但這場豪賭，究竟是會讓美國經濟更上一層樓，還是會將美國帶入一場新的金融危機？讓我們拭目以待。